Оформление прирезки земли

Прирезка оформляется через аукцион или торги?

В настоящее время у собственников земельных участков есть возможность официально через выкуп и без каких-либо аукционов и торгов оформить прирезку дополнительной земли к своему земельному участку. Есть исключения, когда оплачивать выкуп не потребуется, однако это зависит от Председателя и Протокола общего собрания, если земельный участок находится в границах СНТ, ДНТ и тп.

Какова цена выкупа земли

Стоимость зависит от кадастровой стоимости и того в каком регионе расположен земельный участок. Так в Электрогорске стоимость выкупа 100% от кадастровой стоимости, а в МО 50%. В Ленинградской области и Санкт-Петербурге наоборот. Для расчёта ориентировочной цены выкупа посмотрите какая кадастровая стоимость у вашего земельного участка и ориентируйтесь на неё. Кадастровую стоимость вы можете узнать или в выписке ЕГРН или на публичной кадастровой карте.

Кстати, в процессе проведения кадастровых работ по прирезке земли образовывается новый земельный участок с новым кадастровым номером и новой кадастровой стоимостью, поэтому вас следует учитывать, что в исключительных случаях кадастровая стоимость за сотку может отличаться от исходной, как у меньшую сторону так и в большую. Учитывайте это при планировании финансовых затрат на выкуп земли. 

В каких случаях можно пробовать оформлять прирезку

• Если в границах забора у вас земли больше, чем по документам
• Если по границе вашего земельного участка есть земля, которая является землями неразграниченного использования (государственная)
• Если рядом есть земельный участок, который заброшен и не возделывается. Тут необходимо установить факт, что земля ничья и для ИЖС и СНТ это разные подходы. Лучше сразу этот момент проработать, чтобы в последствии у вас не было проблем с судом и ваш участок не вернули к исходному состоянию.
• Если есть земли общего пользования, которые не используются членами товарищества и Председатель не против, чтобы вы их оформили себе в собственность
• Если вы хотите прирезать проезд или проход или тп, которые не эксплуатируются

К каким земельным участкам можно оформить прирезку

Оформить прирезку земли можно к земельным участкам со следующими категорией и видом разрешённого использования:

• категория земли "земли населённых пунктов" и вид разрешённого использования "для индивидуального жилищного строительства"
• категория земли "земли населённых пунктов" и вид разрешённого использования "для личного подсобного хозяйства"
• категория земли "земли сельхозназначения" и вид разрешённого использования "для садоводства"
• категория земли "земли населённых пунктов" и вид разрешённого использования "для дачного строительства"

Возможен вариант, когда в документах двойной вид разрешённого использования или же не актуальный, который не соответствует ПЗЗ (правила землепользования и застройки), но это уже исключения и вам об этом сообщит кадастровый инженер, когда будет прорабатывать возможность оформления прирезки. Данные разночтения можно исправить или скорректировать. 

Когда у вас не получится оформить прирезку или возникнут сложности

• Если общая площадь земельного участка, который будет получен в результате присоединения дополнительной земли превысит максимальные размеры, установленные по ПЗЗ. Это можно узнать из ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) или по ПЗЗ или вам об этом сообщит кадастровый инженер, который будет вас консультировать. Пример, площадь вашего земельного участка в СНТ 12 соток, а вы хотите прирезать ещё 4, а максимальный размер установлен в 15 соток соответственно в оформлении прирезки вам откажут.
• Если ваш земельный участок и прирезаемый находятся в разных территориальных зонах. Например, ваш участок находится на землях населённых пунктов, а тот что вы хотите прирезать относится к землям сельскохозяйственного назначения.
• Если вы хотите прирезать часть лесного земельного участка. Тут вообще сложности так как у земель разные категории и ВРИ, а так же они в разных территориальных зонах, что будет являться препятствием в прирезке
• Если вы хотите оформить проезд или проход к соседним земельным участкам и в результате этого будет ограничен доступ.
• Если прирезаемый земельный участок больше минимального размера, установленного по ПЗЗ. Это вы можете узнать из ГПЗУ или же на консультации у кадастрового инженера. Пример, площадь вашего земельного участка в ИЖС 8 соток, а вы хотите прирезать ещё 7 и минимальный размер для ИЖС 6 соток соответственно в согласовании прирезки вам откажут.
• Если территория полностью или частично попадает под изъятие или же в ЗОУИТ (зона особого использования территории), где установлен запрет на передачу земли в собственность.
• Если ваш земельный участок находится в СНТ и Председатель против прирезке и соответственно у вас не будет Протокола общего собрания
• Другие причины, которые зависят от региональных особенностей и действтующего законодательства

А может лучше оформить в аренду

Можно и пробовать оформлять аренду, НО вы должны знать, что в таком случае помимо вас могут быть ещё желающие, которые прийдут на аукцион и смогут даже перебить ваше предложение и оформить землю себе, а вы потратите на это свои время и деньги. И ещё земельные участки площадью меньше минимального размера, который установлен по ПЗЗ не образуют и вы не сможете взять в аренду участок 1,2 или 3 сотки. Поэтому лучше пробовать выкупать без торгов и аукционов.

Порядок действий: прирезка земли к участку в СНТ

Прежде, чем заниматься оформлением прирезки земли вам необходимо самостоятельно уточнить некоторые моменты, а именно:

• Находится ли прирезаемый и ваш земельные участки в границах СНТ, если да, тогда вам необходимо пообщаться с Председателем ведь без его согласия оформить прирезку у вас не получится, если только вы не собираетесь прирезать земли, которые не относятся к СНТ, но тогда к Председателю идти не нужно или когда земли общего пользования отмежёваны, а прирезаемый земельный участок к ним не относится. 
• Готов ли Председатель провести общее собрание и получить необходимое количество голосов "ЗА", а далее по результатам собрания должен быть составлен Протокол в котором будет запись о том, что общим голосованием вам одобрили оформить прирезку земли.
• Не собираетесь ли вы прирезать чужую землю. Бывает такое, что по соседству находится заброшенный земельный участок, который очень хочется оформить в дополнение к своему участку, но есть вероятность, что участок ранее кому-то выделялся Постановлением или Решением и он в собственности, а даже если не в собственности, то возможно есть членская книжка. В такой ситуации вы рискуете оформить прирезку, которую без особого труда признают в суде недействительной.
• Отмежёваны или нет земли общего пользования. Если отмежёваны, тогда прирезка будет осущетсвляться на основании разработки и утверждения ПМТ (проект межевания территории).

Геодезия. Далее выполняются геодезические работы по обмерам вашего земельного участка и той территории, которую вы планируете прирезать. После обмеров может оказаться так, что границы земельного участка отмежёваны неправильно, что потребует предварительного исправления ошибки и дальше уже продолжать работы.

Схема. После проведения геодезических измерений кадастровый инженер формирует схему перераспределения земельных участков.

Согласование схемы. После подготовки схемы и наличия Протокола общего собрания необходимо согласовать схему в местных органах власти. Да, выкупать нужно будет не у Председателя, а у Государства.

Кадастровые работы. После получения согласования кадастровый инженер подготавливает межевой план в xml формате, который подаётся в Росреестр. 

Кадастровый учёт. После проведения проверки и внесения данных в ЕГРН результатом будет выписка из ЕГРН на образованный земельный участок. 

Кадастровая стоимость. После получения нового кадастрового номера рассчитывается новая кадастровая стоимость.

Выкуп. На основании кадастровой стоимости формируется договор купли-продажи (выкупа) земли, который подписываете вы и местные органы власти. Далее документы передаются в Росреестр и в итоге вы получаете выписку из ЕГРН на земельный участок с учётом прирезки.

Порядок действий: прирезка земли к участку в ИЖС

Прежде, чем заниматься оформлением прирезки земли вам необходимо самостоятельно уточнить некоторые моменты, а именно:

• Не собираетесь ли вы прирезать чужую землю. Бывает такое, что по соседству находится заброшенный земельный участок, который очень хочется оформить в дополнение к своему участку, но есть вероятность, что участок ранее кому-то выделялся Постановлением или Решением и он в собственности, а даже если не в собственности, то возможно есть дом, который в собственности. В такой ситуации вы рискуете оформить прирезку, которую без особого труда признают в суде недействительной.

Геодезия. Далее выполняются геодезические работы по обмерам вашего земельного участка и той территории, которую вы планируете прирезать. После обмеров может оказаться так, что границы земельного участка отмежёваны неправильно, что потребует предварительного исправления ошибки и дальше уже продолжать работы.

Схема. После проведения геодезических измерений кадастровый инженер формирует схему перераспределения земельных участков.

Согласование схемы. После подготовки схемы необходимо согласовать схему в местных органах власти.

Кадастровые работы. После получения согласования кадастровый инженер подготавливает межевой план в xml формате, который подаётся в Росреестр. 

Кадастровый учёт. После проведения проверки и внесения данных в ЕГРН результатом будет выписка из ЕГРН на образованный земельный участок. 

Кадастровая стоимость. После получения нового кадастрового номера рассчитывается новая кадастровая стоимость.

Выкуп. На основании кадастровой стоимости формируется договор купли-продажи (выкупа) земли, который подписываете вы и местные органы власти. Далее документы передаются в Росреестр и в итоге вы получаете выписку из ЕГРН на земельный участок с учётом прирезки.

Что делать, если отказали в согласовании прирезки земли

Вариант такой возможен и причины могут быть обоснованные и нет. Соответственно вариант обжаловать отказ в суде существует и более того часто получается добиться того, чтобы вам согласовали схему перераспределения земельных участков и далее уже можно будет выкупить землю и оформить прирезку.

Например, вам отказали по причине того, что земля, которую вы планируете прирезать не относится к землям неразграниченной собственности, а допустим к лесничеству. Но в процессе анализа кадастровый инженер и юрист установили, что земля не лесничества и тогда можно обращаться в суд и обосновав и доказав это получить положительное Решение суда и продолжить оформление выкупа.